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局長隨筆

到香港各區隨便一轉,留意看看周圍的建築物,會發覺正在進行整幢維修的住宅大廈,明顯增多了。這些大廈整座被竹棚、保護網包裹起來,看來有點醜陋,但相信幾個月後,就會煥發新姿,像漂亮的蝴蝶一樣破繭而出。

香港戰後經濟起飛,出現了建築熱潮,以應付迅速增加的人口的住屋需要。到了六七十年代,公共房屋、私人住宅大廈更如雨後春筍不斷拔起。至今,這些大廈都已有數十年樓齡,都面臨不同的老化問題。根據資料,香港目前30年樓齡以上的樓宇,約有1萬7000幢之多。

做好大廈的管理和維修工作,關乎市民切身利益。民政事務總署聯同香港房屋協會和四個物業管理專業團體,由去年四月一日起,聯合推行「大廈管理專業服務計劃」 ,向未有組織起來的大廈業主,提供專業意見和服務,協助解決樓宇失修問題,服務涵蓋的樓宇,樓齡均30年或以上。接近一年的試行,雖然遇到不少困難,但在有關同事和義務專業人士的協助下,進展令人鼓舞。

這可以從一個簡單的數字反映出來。計劃原定的服務目標,是1000個住宅單位。未滿一年,我們已遠遠超過目標,已為1600個單位的業主提供了服務。

具體一點說,我們
──為69幢大廈(約1150個單位)進行了評估,編寫大廈管理報告;
──為9幢大廈(約135個單位)建立了法團;
──為9幢大廈(約280個單位)提供了大廈維修和保養建議;
──協助兩個法團重選,使法團重新運作。

能取得這樣的成績,由物業管理專業團體義務工作人員組成的專家小組居功至偉。他們犧牲自己的工餘時間,利用周末和傍晚時間,到目標大廈內外勘查,又逐家逐戶訪問,進行繁瑣的解釋和遊說,向業戶提供專業意見及解答他們的疑問。專家小組協助業主成立業主立案法團、出席法團會議提供專業意見、協助法團申請各項資助及貸款計劃,以及協助制定改善或維修工程標書及跟進標書的審核和落實等。

這些專家小組成員分享經驗時,說到工作的辛勞(例如在炎夏裡到沒有電梯的樓宇上下穿梭)不無叫苦之語,但說到成績則神情不乏自豪,而說到在業主會上喝上業主送來的透心涼羅漢果茶,他們又發出了由衷的笑聲。

一個成功例子是油麻地區一幢樓齡31年的商住樓,大廈的業主多是婦孺,只有少量金錢作為垃圾費支出,沒有管理組織及定期維修。專家小組進行多次家訪,聯絡業主提供改善管理的建議和解釋成立法團的好處,讓業主認識到定期保養和維修的重要。經過多番努力,最終有業主願意擔任法團成立會議的召集人及協助聯絡大廈其他業主。

於業主大會當晚,專家小組和油尖旺民政事務處職員到場協助,法團即時填妥一切註冊所需文件,其後專家小組更陪同法團主席到土地註冊處辦理註冊手續。如今,法團已成功為大廈購買公共地方的第三者風險保險,並透過香港房屋協會的資助計劃獲得有關保費資助。

另一個案位於深水埗區,樓齡49年,大部分業主為長者,對大廈管理感有心無力,雖然收到屋宇署的維修令,但亦一籌莫展。專家小組經多次家訪及講解後,取得業主的信任,地鋪的業主借出地方舉行業主大會,成立了業主法團。在專家小組協助下,法團並已申請「樓宇更新大行動」的資助去推展維修工程。

推動業主組織起來,會遇到種種困難,但有關計劃近一年來的成績,希望能起到示範作用。我們將總結計劃的寶貴經驗,在未來三年進一步為有需要的舊樓業主提供服務。目標大廈會由現時的一年50幢增加至一年約400幢。

雖然已有了良好的開展,但樓宇管理問題相當複雜,涉及的持分者眾多,各有不同的考慮。無可否認,目前一些樓宇仍存在不少管理問題,但我希望更多業主能夠組織起來,一起做好大厦管理的工作。我們會加強宣傳,使市民更加認識大廈管理的重要性。