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局長隨筆

局 長 隨 筆

 

大 廈 管 理 還 須 與 時 並 進
 
2011 年 5 月 8 日

香 港 於 上 世 紀 五 十 年 代 開 始 , 人 口 急 劇 增 加 , 差 不 多 每 十 年 便 有 約 百 萬 的 增 長 , 公 、 私 型 樓 宇 因 而 如 雨 後 春 筍 般 出 現 , 以 回 應 社 會 對 房 屋 的 需 求 , 日 子 久 了 , 不 少 樓 宇 難 免 因 「 老 化 」 而 出 現 種 種 問 題 。

多 層 大 廈 牽 涉 眾 多 人 士 , 如 果 是 大 型 屋 苑 , 根 本 就 自 成 一 個 社 區 , 問 題 龐 雜 , 要 做 好 管 理 工 作 並 不 容 易 , 亦 因 而 有 法 例 規 管 的 需 要 。 現 時 , 《 建 築 物 管 理 條 例 》 ( 香 港 法 例 第 344 章 ) ( 《 條 例 》 ) 為 大 廈 管 理 提 供 一 個 法 律 框 架 , 讓 業 主 可 依 法 組 織 起 來 , 成 立 業 主 立 案 法 團 , 更 有 效 管 理 大 廈 。 《 條 例 》 於 2007 年 進 行 了 最 新 一 次 的 修 訂 , 進 一 步 規 範 業 主 立 案 法 團 及 其 管 理 委 員 會 的 運 作 。

隨 着 時 代 變 遷 , 以 及 市 民 對 居 住 環 境 的 要 求 不 斷 提 升 , 大 廈 管 理 方 面 的 爭 議 , 亦 愈 來 愈 複 雜 。 再 者 , 大 廈 管 理 涉 及 眾 多 不 同 的 持 份 者 , 包 括 原 發 展 商 、 業 主 、 租 客 、 法 團 或 其 他 居 民 組 織 , 以 及 物 業 管 理 公 司 等 , 各 持 份 者 之 間 如 果 未 能 有 效 溝 通 , 或 欠 缺 所 需 專 業 知 識 等 原 因 , 便 可 能 產 生 糾 紛 。

例 如 , 一 些 爭 議 涉 及 大 廈 外 牆 業 權 、 管 理 和 維 修 問 題 , 就 需 要 視 乎 所 涉 大 廈 公 契 的 相 關 條 文 , 以 及 業 主 與 管 理 公 司 之 間 是 否 有 協 議 。 現 行 《 建 築 物 管 理 條 例 》 並 無 條 文 說 明 管 理 公 司 能 否 代 表 業 主 買 入 並 代 為 託 管 大 廈 外 牆 業 權 。

大 廈 公 契 是 業 主 、 公 契 經 理 人 和 發 展 商 之 間 的 私 人 合 約 , 當 中 應 列 明 締 約 各 方 的 權 利 和 責 任 , 包 括 訂 明 大 廈 的 公 用 部 分 , 以 及 相 關 維 修 費 用 的 負 擔 等 。 有 部 分 公 契 會 訂 明 外 牆 的 業 權 和 管 理 權 。 《 建 築 物 管 理 條 例 》 則 有 對 維 持 物 業 及 公 用 部 分 的 責 任 作 出 規 定 。 因 此 , 就 管 理 公 司 抑 或 業 主 需 要 承 擔 大 廈 外 牆 的 維 修 費 , 以 及 誰 應 負 上 因 為 管 理 不 善 而 引 發 傷 亡 的 法 律 責 任 問 題 , 視 乎 每 宗 事 件 的 具 體 情 況 、 適 用 的 公 契 條 文 及 相 關 法 例 , 不 能 一 概 而 論 。

政 府 已 注 意 到 有 需 要 加 强 現 有 法 規 , 以 進 一 步 保 障 業 主 的 權 益 , 故 此 較 早 前 便 成 立 了 《 建 築 物 管 理 條 例 》 檢 討 委 員 會 , 着 手 就 《 條 例 》 進 行 檢 討 工 作 。 委 員 會 及 其 增 選 委 員 包 括 立 法 會 議 員 、 專 業 人 士 及 資 深 的 業 主 立 案 法 團 管 理 委 員 會 成 員 , 希 望 集 思 廣 益 , 使 大 廈 管 理 的 法 規 能 夠 更 切 合 社 會 實 際 需 要 。 檢 討 委 員 會 討 論 了 現 時 就 大 廈 管 理 常 遇 見 的 問 題 , 當 中 包 括 涉 及 公 契 經 理 人 及 業 主 之 間 的 權 益 事 宜 , 會 研 究 是 否 需 要 再 修 訂 《 條 例 》 及 訂 出 其 他 有 效 的 措 施 。

此 外 , 我 們 亦 已 經 完 成 了 對 規 管 物 業 管 理 行 業 的 諮 詢 , 現 正 根 據 所 得 意 見 , 研 究 如 何 立 法 規 管 , 加 強 物 業 管 理 行 業 的 專 業 性 , 相 信 這 些 都 將 會 有 助 維 護 業 主 的 合 理 權 益 。

民 政 事 務 總 署 和 各 地 區 專 員 亦 一 直 密 切 關 注 大 廈 管 理 的 問 題 , 協 助 業 主 立 案 法 團 處 理 大 廈 的 管 理 事 務 , 並 就 涉 及 採 購 、 維 修 、 財 務 管 理 等 程 序 提 供 意 見 。

政 府 一 直 鼓 勵 業 主 透 過 溝 通 或 調 解 , 解 決 大 廈 管 理 的 糾 紛 , 尋 求 共 贏 的 解 決 方 案 。 各 區 民 政 事 務 處 處 理 有 關 大 廈 管 理 的 查 詢 和 投 訴 時 , 會 鼓 勵 業 主 以 積 極 的 態 度 解 決 紛 爭 , 並 會 轉 介 有 需 要 的 業 主 到 香 港 房 屋 協 會 轄 下 的 十 個 物 業 管 理 諮 詢 中 心 , 免 費 約 見 律 師 , 尋 求 專 業 法 律 意 見 。 如 果 爭 議 各 方 願 意 嘗 試 透 過 調 解 處 理 紛 爭 , 總 署 會 安 排 他 們 免 費 接 受 專 業 的 調 解 服 務 。

辦 法 總 比 困 難 多 , 大 廈 管 理 工 作 亦 然 。


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