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局長隨筆

香港於上世紀五十年代開始,人口急劇增加,差不多每十年便有約百萬的增長,公、私型樓宇因而如雨後春筍般出現,以回應社會對房屋的需求,日子久了,不少樓宇難免因「老化」而出現種種問題。

多層大廈牽涉眾多人士,如果是大型屋苑,根本就自成一個社區,問題龐雜,要做好管理工作並不容易,亦因而有法例規管的需要。現時, 《建築物管理條例》 (香港法例第344章) ( 《條例》 )為大廈管理提供一個法律框架,讓業主可依法組織起來,成立業主立案法團,更有效管理大廈。 《條例》於2007年進行了最新一次的修訂,進一步規範業主立案法團及其管理委員會的運作。

隨着時代變遷,以及市民對居住環境的要求不斷提升,大廈管理方面的爭議,亦愈來愈複雜。再者,大廈管理涉及眾多不同的持份者,包括原發展商、業主、租客、法團或其他居民組織,以及物業管理公司等,各持份者之間如果未能有效溝通,或欠缺所需專業知識等原因,便可能產生糾紛。

例如,一些爭議涉及大廈外牆業權、管理和維修問題,就需要視乎所涉大廈公契的相關條文,以及業主與管理公司之間是否有協議。現行《建築物管理條例》並無條文說明管理公司能否代表業主買入並代為託管大廈外牆業權。

大廈公契是業主、公契經理人和發展商之間的私人合約,當中應列明締約各方的權利和責任,包括訂明大廈的公用部分,以及相關維修費用的負擔等。有部分公契會訂明外牆的業權和管理權。 《建築物管理條例》則有對維持物業及公用部分的責任作出規定。因此,就管理公司抑或業主需要承擔大廈外牆的維修費,以及誰應負上因為管理不善而引發傷亡的法律責任問題,視乎每宗事件的具體情況、適用的公契條文及相關法例,不能一概而論。

政府已注意到有需要加强現有法規,以進一步保障業主的權益,故此較早前便成立了《建築物管理條例》檢討委員會,着手就《條例》進行檢討工作。委員會及其增選委員包括立法會議員、專業人士及資深的業主立案法團管理委員會成員,希望集思廣益,使大廈管理的法規能夠更切合社會實際需要。檢討委員會討論了現時就大廈管理常遇見的問題,當中包括涉及公契經理人及業主之間的權益事宜,會研究是否需要再修訂《條例》及訂出其他有效的措施。

此外,我們亦已經完成了對規管物業管理行業的諮詢,現正根據所得意見,研究如何立法規管,加強物業管理行業的專業性,相信這些都將會有助維護業主的合理權益。

民政事務總署和各地區專員亦一直密切關注大廈管理的問題,協助業主立案法團處理大廈的管理事務,並就涉及採購、維修、財務管理等程序提供意見。

政府一直鼓勵業主透過溝通或調解,解決大廈管理的糾紛,尋求共贏的解決方案。各區民政事務處處理有關大廈管理的查詢和投訴時,會鼓勵業主以積極的態度解決紛爭,並會轉介有需要的業主到香港房屋協會轄下的十個物業管理諮詢中心,免費約見律師,尋求專業法律意見。如果爭議各方願意嘗試透過調解處理紛爭,總署會安排他們免費接受專業的調解服務。

辦法總比困難多,大廈管理工作亦然。