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局長隨筆

民政事務總署(民政署)之下的大廈管理科,兩個月前成立剛滿十年。這個科和在各區設立的大廈管理聯絡小組,工作日益繁重,因為隨着時間推延,老化大廈越來越多,業主和住客若無法加強大廈管理,各種問題將變得更複雜、嚴重。推動業主和住客組織起來把大廈管好,需要一支專業、努力、堅忍的聯絡主任隊伍。

全港現約有四萬幢私人大廈,接近一半的樓齡達30年以上,其中無業主立案法團、無聘請管理公司、無任何居民組織的所謂三無大廈佔六千多幢。專責大廈管理的一百多名聯絡主任,可想而知每人平均要應付多少問題。

聯絡主任分別組成各區的大廈管理聯絡小組,為區內居民提供全面的大廈管理服務,推廣良好的大廈管理方法。目前,這支隊伍每年協助成立業主立案法團約250個,並為現有超過九千個法團及每年新成立的法團提供各項支援服務,以及協助三無大廈成立法團、互助委員會或其他居民組織。

他們的工作專業而繁瑣。為推動大廈成立法團,他們首先要千方百計聯絡業主,打開溝通渠道,耐心解說和輔導。他們還要出席業主會議,為業主舉辦訓練課程、研討會、講座和工作坊,舉辦教育和宣傳活動,協助有關部門執行與大廈維修和改善消防安全有關的工作,處理查詢和投訴,還經常要協助業主調解糾紛。遇上喋喋不休的投訴,花上過小時聆聽是慣常事。他們的工作還經常要佔用晚間和周末時間,因為在傍晚或周末才接觸到業主,業主會議也多在傍晚、周末舉行。會議還常常因為議程多、爭拗多要開到凌晨。

這要求他們既要熟悉有關條例,又要善於溝通,善於與業主建立良好人際關係,能誠懇而靈活地處理問題,而且肯付出。

不久前,我在同事陪同下,到油尖旺區看了幾幢舊樓。一般人會認為那是比較「雜」的地方。兩位女聯絡主任帶我到舊樓的梯間,高興地給我指出新成立了法團的告示。她們講述了如何幾經曲折,才接觸到關心樓宇管理的業主,並且動員他們牽頭去組織法團。促成一個法團的誕生,可知道聯絡主任要付出多少汗水和心血?

我問:為一幢樓宇成立法團,平均要用多少時間?回答是約二百小時。

聯絡主任的工作無疑艱辛,他們不否認,工作有時令人無奈,但成績亦帶來滿足感。我察覺前線同事們有一種使命感:付出大量的心力,只要能協助居民做好樓宇管理,這就值得。

經過許多努力積累了經驗,民政署已就提升大廈管理水平開創出一些新途徑。這包括為參與大廈管理的業主提供由專上學院授課的有系統培訓課程。第一期已在今年一月至四月舉行,今年九月及明年一月還會推出第二、第三期課程。署方會為結業的學員組織交流平台,及安排他們積極外展向其他大廈業主以親身經驗介紹如何把大廈管理好。

一個專業顧問小組還將成立,成員包括律師、會計師和測量師,處理由各民政事務處轉介的複雜個案,為業主提供具權威性且中立的專業意見,預計今年第四季就開始處理個案。

為加強對舊樓業主的支援,民政署去年四月聯同香港房屋協會以及四個物業管理專業團體,推行了一項為期一年的大廈管理專業服務試驗計劃,已為六個區、約一千六百個舊樓單位的業主,免費提供專業的物業管理意見及跟進服務。試驗計劃取得明顯成效,所以會擴大推行,進一步加強對舊樓業主的支援,在未來三年把目標大廈增加至全港十八區共約一千二百幢約二萬四千個單位。