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局長隨筆

局 長 隨 筆

 

群 策 群 力 做 好 屋 苑 管 理
 
2013 年 4 月 7 日

香 港 不 少 市 民 居 於 大 型 私 人 屋 苑 。 這 些 屋 苑 , 內 地 或 稱 「 小 區 」 , 由 發 展 商 成 片 開 發 , 範 圍 裡 面 會 包 括 幾 十 幢 住 宅 大 廈 , 還 會 有 商 場 、 停 車 場 、 康 樂 場 所 等 設 施 。 屋 苑 的 有 效 管 理 , 關 乎 市 民 安 居 。

現 行 的 《 建 築 物 管 理 條 例 》 提 供 了 法 律 框 架 , 訂 明 私 人 屋 苑 內 每 一 位 業 主 的 權 利 與 責 任 , 亦 有 條 文 利 便 業 主 組 成 立 案 法 團 , 群 策 群 力 依 法 做 好 大 廈 管 理 。 條 例 於 上 世 紀 七 十 年 代 初 訂 立 之 時 , 原 稱 《 多 層 建 築 物 ( 業 主 法 團 ) 條 例 》 , 主 要 針 對 單 幢 的 多 層 大 廈 , 方 便 在 同 一 大 廈 裡 擁 有 不 可 分 割 業 權 份 數 的 業 主 成 立 法 團 , 管 理 大 廈 的 公 用 部 分 。 實 際 上 , 法 團 日 常 要 處 理 的 問 題 眾 多 , 有 的 關 乎 環 境 衛 生 , 有 的 關 乎 秩 序 治 安 , 小 至 搬 移 垃 圾 , 大 至 過 百 萬 以 至 千 萬 的 物 業 翻 新 工 程 合 約 。 隨 着 時 代 的 演 變 , 條 例 於 1993 年 改 稱 《 建 築 物 管 理 條 例 》 , 略 去 「 多 層 」 的 描 述 , 如 今 也 應 用 到 大 型 屋 苑 的 管 理 上 。

然 而 , 大 型 屋 苑 動 輒 有 幾 十 幢 大 廈 , 幾 千 以 至 上 萬 個 住 宅 單 位 , 不 可 分 割 業 權 份 數 達 到 以 十 萬 計 算 , 業 主 眾 多 , 要 組 織 起 來 並 不 容 易 。

我 們 在 二 ○ 一 一 年 成 立 了 《 建 築 物 管 理 條 例 》 檢 討 委 員 會 , 研 究 修 訂 條 例 , 使 之 與 時 並 進 , 回 應 實 際 需 要 , 也 包 括 探 討 大 型 屋 苑 的 管 理 問 題 。

檢 討 委 員 會 近 日 發 表 了 中 期 報 告 , 匯 報 工 作 進 度 , 亦 對 多 項 受 關 注 的 問 題 提 出 了 初 步 看 法 和 分 析 。 其 中 一 個 關 注 點 是 大 型 屋 苑 裡 小 業 主 的 權 益 問 題 。

部 分 小 業 主 曾 反 映 , 難 以 充 分 行 使 現 行 法 例 賦 予 的 權 益 , 一 個 例 子 是 撤 換 屋 苑 公 契 經 理 人 , 即 一 般 所 指 的 管 理 公 司 。

根 據 現 行 規 定 , 業 主 如 希 望 終 止 委 任 公 契 經 理 人 , 必 須 在 業 主 會 議 上 獲 得 佔 不 少 於 全 部 不 可 分 割 業 權 份 數 5 0 % 的 業 主 通 過 決 議 。 然 而 , 屋 苑 裡 小 業 主 , 難 以 匯 聚 起 來 取 得 足 夠 的 業 權 份 數 , 去 集 體 行 使 權 利 。

亦 有 意 見 指 大 業 主 或 原 發 展 商 透 過 擁 有 商 用 部 分 例 如 商 場 和 停 車 場 等 的 業 權 份 數 , 令 小 業 主 無 法 取 得 過 半 數 業 權 的 支 持 , 即 使 不 滿 意 公 契 經 理 人 的 表 現 , 也 難 以 終 止 其 委 任 。

就 保 障 小 業 主 權 益 的 問 題 , 檢 討 委 員 會 曾 考 慮 過 不 同 方 案 的 利 弊 , 例 如 將 終 止 委 任 公 契 經 理 人 的 門 檻 由 50% 降 至 30% , 又 或 者 規 定 公 契 經 理 人 的 委 任 時 限 , 並 以 公 開 招 標 的 方 式 委 聘 其 後 的 物 業 管 理 服 務 提 供 者 。 另 一 個 方 案 , 是 就 終 止 委 任 公 契 經 理 人 的 決 議 投 票 表 決 時 , 分 開 計 算 住 宅 部 分 業 主 和 商 用 部 分 業 主 的 業 權 份 數 。

上 述 各 個 方 案 都 各 有 利 弊 , 需 要 在 下 一 階 段 再 深 入 研 究 。 這 問 題 亦 正 正 反 映 屋 苑 管 理 的 困 難 之 處 ─ ─ 涉 及 業 主 、 法 團 、 物 業 管 理 公 司 等 多 方 面 複 雜 的 權 益 , 持 份 者 各 有 不 同 的 考 量 , 往 往 難 以 找 出 各 方 都 滿 意 的 方 案 。

然 而 , 我 們 相 信 , 通 過 繼 續 努 力 , 集 思 廣 益 , 凝 聚 力 量 , 一 定 可 以 找 到 各 方 可 以 接 受 的 解 決 辦 法 。 同 在 一 個 屋 苑 裡 , 總 應 該 互 相 關 顧 。 只 要 業 主 、 法 團 、 物 業 管 理 公 司 等 各 方 面 願 意 衷 誠 合 作 、 互 相 尊 重 , 定 能 透 過 溝 通 解 決 分 歧 , 共 同 為 居 民 締 造 安 全 優 質 的 居 住 環 境 。


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