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局長隨筆

香港不少市民居於大型私人屋苑。這些屋苑,內地或稱「小區」 ,由發展商成片開發,範圍裡面會包括幾十幢住宅大廈,還會有商場、停車場、康樂場所等設施。屋苑的有效管理,關乎市民安居。

現行的《建築物管理條例》提供了法律框架,訂明私人屋苑內每一位業主的權利與責任,亦有條文利便業主組成立案法團,群策群力依法做好大廈管理。條例於上世紀七十年代初訂立之時,原稱《多層建築物(業主法團)條例》 ,主要針對單幢的多層大廈,方便在同一大廈裡擁有不可分割業權份數的業主成立法團,管理大廈的公用部分。實際上,法團日常要處理的問題眾多,有的關乎環境衛生,有的關乎秩序治安,小至搬移垃圾,大至過百萬以至千萬的物業翻新工程合約。隨着時代的演變,條例於1993年改稱《建築物管理條例》 ,略去「多層」的描述,如今也應用到大型屋苑的管理上。

然而,大型屋苑動輒有幾十幢大廈,幾千以至上萬個住宅單位,不可分割業權份數達到以十萬計算,業主眾多,要組織起來並不容易。

我們在二○一一年成立了《建築物管理條例》檢討委員會,研究修訂條例,使之與時並進,回應實際需要,也包括探討大型屋苑的管理問題。

檢討委員會近日發表了中期報告,匯報工作進度,亦對多項受關注的問題提出了初步看法和分析。其中一個關注點是大型屋苑裡小業主的權益問題。

部分小業主曾反映,難以充分行使現行法例賦予的權益,一個例子是撤換屋苑公契經理人,即一般所指的管理公司。

根據現行規定,業主如希望終止委任公契經理人,必須在業主會議上獲得佔不少於全部不可分割業權份數5 0 %的業主通過決議。然而,屋苑裡小業主,難以匯聚起來取得足夠的業權份數,去集體行使權利。

亦有意見指大業主或原發展商透過擁有商用部分例如商場和停車場等的業權份數,令小業主無法取得過半數業權的支持,即使不滿意公契經理人的表現,也難以終止其委任。

就保障小業主權益的問題,檢討委員會曾考慮過不同方案的利弊,例如將終止委任公契經理人的門檻由50%降至30% ,又或者規定公契經理人的委任時限,並以公開招標的方式委聘其後的物業管理服務提供者。另一個方案,是就終止委任公契經理人的決議投票表決時,分開計算住宅部分業主和商用部分業主的業權份數。

上述各個方案都各有利弊,需要在下一階段再深入研究。這問題亦正正反映屋苑管理的困難之處─ ─涉及業主、法團、物業管理公司等多方面複雜的權益,持份者各有不同的考量,往往難以找出各方都滿意的方案。

然而,我們相信,通過繼續努力,集思廣益,凝聚力量,一定可以找到各方可以接受的解決辦法。同在一個屋苑裡,總應該互相關顧。只要業主、法團、物業管理公司等各方面願意衷誠合作、互相尊重,定能透過溝通解決分歧,共同為居民締造安全優質的居住環境。