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局長隨筆

民政事務總署就修改《建築物管理條例》展開了長十二個星期的公眾諮詢。這既是為聽取各方面意見,以利做好修例的工作;同時也是向市民大眾普及推廣有關法律知識的一次機會,可讓更多業主認識到自己的權利和責任。

香港地狹人多,多層大廈是住所的特色。多個住戶共處一幢大廈裡,實際上是社區的基礎單元;大型屋苑包括多幢大廈,就更加是小社區了。大廈和屋苑有各單位相連的結構,有各戶共用的空間和設施,有各業主和居民共同面對的問題,需要大家聯手合作去維護、處理和解決。

《建築物管理條例》 (香港法例第3 4 4章)提供法律框架,讓業主可以組織起來管理好自己的大廈。現在全港有約一萬八千幢大廈已成立業主立案法團,另約一萬二千幢大廈成立了其他形式的居民組織,以及約四千幢大廈雖沒有成立居民組織但業主聘請了物業管理公司管理。餘下約六千幢是缺乏組織管理的所謂「三無」大廈,由民政事務總署一直以多種辦法提供支援的。

已有組織去負責管理的大廈,多數是有成效的,住戶獲得安居。當然,面對社會現實,並非有一個組織,成立了法團或委託經理人,就萬事大吉了,眾人之間總會出現不同的意見,如果發生糾紛,可以在法律框架內尋求解決。由於社會生活變化帶來新挑戰,物業管理愈趨繁複,相關的法律框架也要與時並進。

《建築物管理條例》於二○ ○七年曾作過修訂。根據自此以來依法管理大廈累積的經驗和出現的新情況,政府於二○一一年作出審視,成立了由相關界別的專業人士和持份者組成的「建築物管理條例檢討委員會」 ,從多方面探討改善條例的空間。委員會於去年三月發表了中期報告,到今年完成檢討,政府經研究後發表諮詢文件,提出修例建議。

現實上說,大廈業主當中主動出來組織法團,義務承擔管理公家事務的,通常只有少數,多數人會懷「搭便車」心態,讓別人去做事。近年出現的情況,是隨着本港的大廈樓齡漸增,陸續需要開展耗資鉅大的維修工程。先前沒那麽關心大廈管理工作的多數業主,赫然得悉要支付高昂的維修費份額因而引發不少爭執,甚至有關於「圍標」及犯罪活動的指控。

政府十分重視打擊渉「圍標」的犯罪活動。警方已在有組織罪案及三合會調查科下成立專責組收集線索和跟進調查。廉政公署亦調查相關的賄賂投訴。我們認為重要的是業主方面提高警覺,通過加強參與去維護自己的權益。為此,民政總署發表的諮詢文件,建議在決定進行大型維修工程時,要提高「門檻」 :一個方案是當討論通過進行大型維修工程時,將會議的法定人數,由佔業主總數的百分之十,提高至百分之二十或其他較高的百分比;另一個方案是將通過決議所需的大廈公契份數,由佔會議投票份數的百分之五十,提高至例如百分之七十五。

頭一個方案,建議把參與業主的百分比,由百分之十提高至百分之二十,增加一倍,又不致太高至難以實現,以當前社會民情來看,實事求是。建議如果得以接納,相信可以較好防止「圍標」活動,也有助減少業主之間因維修問題發生糾紛。民政總署會繼續為業主和法團提供各種援助,包括聯絡其他機構,收集過往一段時間樓宇大型維維修工程費用的資料,稍後向公眾人士提供作參考。

諮詢文件還包括多項內容。諮詢展開以後,各方初步反應對建議的方向是肯定的。我們會展開一系列宣傳和走訪工作,希望市民大眾在明年二月二日之前提出意見。我們會整理收集到的建議,據以草擬修訂條例,推動落實。