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局長隨筆

局 長 隨 筆

 

鼓 勵 依 法 參 與 管 理
 
2014 年 11 月 23 日

民 政 事 務 總 署 就 修 改 《 建 築 物 管 理 條 例 》 展 開 了 長 十 二 個 星 期 的 公 眾 諮 詢 。 這 既 是 為 聽 取 各 方 面 意 見 , 以 利 做 好 修 例 的 工 作 ; 同 時 也 是 向 市 民 大 眾 普 及 推 廣 有 關 法 律 知 識 的 一 次 機 會 , 可 讓 更 多 業 主 認 識 到 自 己 的 權 利 和 責 任 。

香 港 地 狹 人 多 , 多 層 大 廈 是 住 所 的 特 色 。 多 個 住 戶 共 處 一 幢 大 廈 裡 , 實 際 上 是 社 區 的 基 礎 單 元 ; 大 型 屋 苑 包 括 多 幢 大 廈 , 就 更 加 是 小 社 區 了 。 大 廈 和 屋 苑 有 各 單 位 相 連 的 結 構 , 有 各 戶 共 用 的 空 間 和 設 施 , 有 各 業 主 和 居 民 共 同 面 對 的 問 題 , 需 要 大 家 聯 手 合 作 去 維 護 、 處 理 和 解 決 。

《 建 築 物 管 理 條 例 》 ( 香 港 法 例 第 3 4 4 章 ) 提 供 法 律 框 架 , 讓 業 主 可 以 組 織 起 來 管 理 好 自 己 的 大 廈 。 現 在 全 港 有 約 一 萬 八 千 幢 大 廈 已 成 立 業 主 立 案 法 團 , 另 約 一 萬 二 千 幢 大 廈 成 立 了 其 他 形 式 的 居 民 組 織 , 以 及 約 四 千 幢 大 廈 雖 沒 有 成 立 居 民 組 織 但 業 主 聘 請 了 物 業 管 理 公 司 管 理 。 餘 下 約 六 千 幢 是 缺 乏 組 織 管 理 的 所 謂 「 三 無 」 大 廈 , 由 民 政 事 務 總 署 一 直 以 多 種 辦 法 提 供 支 援 的 。

已 有 組 織 去 負 責 管 理 的 大 廈 , 多 數 是 有 成 效 的 , 住 戶 獲 得 安 居 。 當 然 , 面 對 社 會 現 實 , 並 非 有 一 個 組 織 , 成 立 了 法 團 或 委 託 經 理 人 , 就 萬 事 大 吉 了 , 眾 人 之 間 總 會 出 現 不 同 的 意 見 , 如 果 發 生 糾 紛 , 可 以 在 法 律 框 架 內 尋 求 解 決 。 由 於 社 會 生 活 變 化 帶 來 新 挑 戰 , 物 業 管 理 愈 趨 繁 複 , 相 關 的 法 律 框 架 也 要 與 時 並 進 。

《 建 築 物 管 理 條 例 》 於 二 ○ ○ 七 年 曾 作 過 修 訂 。 根 據 自 此 以 來 依 法 管 理 大 廈 累 積 的 經 驗 和 出 現 的 新 情 況 , 政 府 於 二 ○ 一 一 年 作 出 審 視 , 成 立 了 由 相 關 界 別 的 專 業 人 士 和 持 份 者 組 成 的 「 建 築 物 管 理 條 例 檢 討 委 員 會 」 , 從 多 方 面 探 討 改 善 條 例 的 空 間 。 委 員 會 於 去 年 三 月 發 表 了 中 期 報 告 , 到 今 年 完 成 檢 討 , 政 府 經 研 究 後 發 表 諮 詢 文 件 , 提 出 修 例 建 議 。

現 實 上 說 , 大 廈 業 主 當 中 主 動 出 來 組 織 法 團 , 義 務 承 擔 管 理 公 家 事 務 的 , 通 常 只 有 少 數 , 多 數 人 會 懷 「 搭 便 車 」 心 態 , 讓 別 人 去 做 事 。 近 年 出 現 的 情 況 , 是 隨 着 本 港 的 大 廈 樓 齡 漸 增 , 陸 續 需 要 開 展 耗 資 鉅 大 的 維 修 工 程 。 先 前 沒 那 麽 關 心 大 廈 管 理 工 作 的 多 數 業 主 , 赫 然 得 悉 要 支 付 高 昂 的 維 修 費 份 額 因 而 引 發 不 少 爭 執 , 甚 至 有 關 於 「 圍 標 」 及 犯 罪 活 動 的 指 控 。

政 府 十 分 重 視 打 擊 渉 「 圍 標 」 的 犯 罪 活 動 。 警 方 已 在 有 組 織 罪 案 及 三 合 會 調 查 科 下 成 立 專 責 組 收 集 線 索 和 跟 進 調 查 。 廉 政 公 署 亦 調 查 相 關 的 賄 賂 投 訴 。 我 們 認 為 重 要 的 是 業 主 方 面 提 高 警 覺 , 通 過 加 強 參 與 去 維 護 自 己 的 權 益 。 為 此 , 民 政 總 署 發 表 的 諮 詢 文 件 , 建 議 在 決 定 進 行 大 型 維 修 工 程 時 , 要 提 高 「 門 檻 」 : 一 個 方 案 是 當 討 論 通 過 進 行 大 型 維 修 工 程 時 , 將 會 議 的 法 定 人 數 , 由 佔 業 主 總 數 的 百 分 之 十 , 提 高 至 百 分 之 二 十 或 其 他 較 高 的 百 分 比 ; 另 一 個 方 案 是 將 通 過 決 議 所 需 的 大 廈 公 契 份 數 , 由 佔 會 議 投 票 份 數 的 百 分 之 五 十 , 提 高 至 例 如 百 分 之 七 十 五 。

頭 一 個 方 案 , 建 議 把 參 與 業 主 的 百 分 比 , 由 百 分 之 十 提 高 至 百 分 之 二 十 , 增 加 一 倍 , 又 不 致 太 高 至 難 以 實 現 , 以 當 前 社 會 民 情 來 看 , 實 事 求 是 。 建 議 如 果 得 以 接 納 , 相 信 可 以 較 好 防 止 「 圍 標 」 活 動 , 也 有 助 減 少 業 主 之 間 因 維 修 問 題 發 生 糾 紛 。 民 政 總 署 會 繼 續 為 業 主 和 法 團 提 供 各 種 援 助 , 包 括 聯 絡 其 他 機 構 , 收 集 過 往 一 段 時 間 樓 宇 大 型 維 維 修 工 程 費 用 的 資 料 , 稍 後 向 公 眾 人 士 提 供 作 參 考 。

諮 詢 文 件 還 包 括 多 項 內 容 。 諮 詢 展 開 以 後 , 各 方 初 步 反 應 對 建 議 的 方 向 是 肯 定 的 。 我 們 會 展 開 一 系 列 宣 傳 和 走 訪 工 作 , 希 望 市 民 大 眾 在 明 年 二 月 二 日 之 前 提 出 意 見 。 我 們 會 整 理 收 集 到 的 建 議 , 據 以 草 擬 修 訂 條 例 , 推 動 落 實 。


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